一、房地產面臨的宏觀經濟環境

（一）中國經濟發展的外部環境復雜化
1、世界經濟出現下行風險
2、中美博弈復雜化長期化
3、中國外部環境不友好加劇
4、中美貿易大戰遠未結束
（二）中國經濟下行壓力加大
1、支撐經濟高速發展的紅利不再
（1）人口紅利
（2）WTO紅利
（3）資源紅利
（4）環保紅利
（5）比較優勢紅利
2、拉動經濟的手段難以奏效
（1）金融大放水的方式風險重重
（2）舉債高杠桿的方式不可持續

（3）新基建發力但規模不如從前
（4）出口市場改變存在不確定性
（5）消費潛力進一步釋放有困難

3、疫情對中國經濟帶來了重創

二、房地產影響因素
（一）經濟發展
1、中國經濟發展狀況
2、經濟發展與房地產市場
（二）國家政策
1、國家政策影響房地產市場興衰
2、近20年房地產周期與調控
3、哈里森周期與中國政策房市
4、房住不炒成為主基調
5、不將房地產作為短期刺激經濟的手段
（三）人口因素
1、人口總量及結構
2、劉易斯拐點
3、人口紅利拐點
4、人口老齡化加速
5、90后比80后數量下降幅度太大
6、結婚對數持續下行
-、不同年齡購房群體特點及購房需求
（四）金融政策
1、貨幣供應量
2、利率

3、信貸政策
4、首付比

5、抵押率
6、金融加杠桿與去杠桿
（五）財稅政策
1、94年分稅制改革
2、土地財政
3、房地產稅
（六）居民收入
1、居民可支配收入
2、房價收入比
（七）土地政策
1、土地拆遷補償制度
2、土地開發儲備制度
3、土地出讓制度
（八）城鎮化進程
1、政策指引城鎮化
2、產業驅動的城鎮化
3、新型城鎮化
4、大城市病與驅逐低端人口的逆城鎮化
5、鄉村振興與返鄉創業的逆城鎮化
6、哪些城鎮有發展機會
（九）區域發展戰略
1、粵港澳大灣區
2、西部大開發加速
3、京津冀協同發展
4、長三角一體化
5、長江經濟帶
（十）消費者變化
1、購房群體觀念在變
2、家庭小型化
3、政策引導多元化回歸居住屬性