房地產企業所得稅匯算及新報表填列操作技巧與營改增應對策略

**部分 房地產企業營改增后如何納稅？該關注哪些問題？

1. 建筑業、房地產業營改增納稅模式和現行營業稅政策有哪些不同？還會差額納稅嗎？ 

2. 營改增對建筑業、房地產業財務指標及凈利潤有何影響？如何評價稅負變化？

3. 營改增對建筑業、房地產業經營預算工作有何影響？現行預算體系會如何變化？

4. 營改增后房地產納稅義務發生時間有無變化？對于工程款結算有無影響？營改增對房地產建筑業資金管理提出了什么要求？

5. 房地產企業支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

6. 房地產企業支付的為同獲得土地相關的各種費用是否有機會抵扣進項稅？

7. 房地產企業哪些紅線外支出可以在增值稅環節抵扣？

8. 房地產企業股權轉讓取得的土地怎么抵扣？

9. 房地產營改增后業主退房、折扣如何開具發票？

10. 營改增后，一級開發商是否仍然可以按凈額繳納增值稅？

11. 在拆遷補償安排下，回遷房產視同銷售并繳納增值稅？現金拆遷補償部分的增值稅處理？支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？

12. 項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？

13. 預計房地產銷售、出租、建筑業稅率？征稅率？ 

14. 房地產企業預收賬款的處理及后期征稅處理？

15. 在進行房地產預售，收齊款項并繳納增值稅后，適用稅率？房產所發生的后續進項稅如何抵扣（在沒有后續銷項稅的情況下）？ 

16. 是否收到預售款時即產生銷項稅？收到意向金、定金是否產生納稅義務？

17. 對于銷售和出租新舊房產是否采用不同的增值稅政策？

18. 賣房贈冰箱、空調算不算混業經營？

19. 銷售/出租給公司和銷售/出租給個人，是否有不同的增值稅處理？ 

20. 賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？ 

21. 買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？ 

22. 轉讓在建工程增值稅如何處理？ 

23. 項目公司將開發產品轉作投資性物業，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

24. 將房產免費提供給酒店使用，營改增后是否有影響？

25. 房地產企業營改增后哪里是納稅地點？

26. 存量房產在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？ 

27. 營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產是否繳納不同類型的流轉稅？在工程建設期間營改增啟動，改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

28. 營改增開始前，開發商與各服務方已經簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項目期內增值稅如何處理？

29. 房地產企業應該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業務是再設公司還是分賬核算？ 

30. 沒有營改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業務嗎？ 營改增后無處躲藏的現有贈送業務。

31. 房地產營改增后發生正常損耗、非正常損失如何處理？

32. 營改增后銷售舊設備、新設備該如何納稅？有無分別？

33. 營改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？

34. 營改增后自行出租開發產品該如何納稅？

第二部分 房地產企業開發各階段納稅實務風險防范

**階段投資決策階段的財稅實務與風險防范

1. 實收資本的會計核算方法；房地產開發企業因為實收資本不到位而發生的借款利息可否稅前扣除？

2. 房地產企業在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入開發成本？

3. 投資方以土地使用權進行投資怎樣規劃營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅行為？對被投資企業接受投資后的納稅有何影響？

4. 項目收購拿地與股權轉讓方式取得土地如何抉擇？對于未來土地增值稅清算有何影響？

5. 以土地投資新設公司——而后再轉讓股權涉及哪些稅收問題？投資再轉讓土地存在哪些稅收爭議？土地計稅基礎有無變化？

6. 投資方以非貨幣資產對房地產開發企業投資，評估增值是否繳納土地增值稅和企業所得稅？

7. 房地產企業為解決資金不足，吸收其他企、事業單位以及個人資金合作開發，應當怎樣進行會計處理和稅務處理？

8. 企業股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？企業資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9. 企業合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

10. 新成立的房地產開發企業怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？

11. 房地產開發企業籌建期的業務招待費、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除？

12. 企業投資人抽逃資金應承擔什么責任？投資人長期占用企業資金怎樣進行稅務處理？

第二階段前期工作階段的財稅實務與風險防范

13. 土地使用權的獲取有哪些形式？土地出讓和轉讓有何本質不同？

14. 取得土地使用權成本怎樣進行會計核算？

15. 房地產開發如何確定項目開發主體？各有哪些優勢、劣勢？

16. 房地產開發企業招拍掛出讓土地過程中有哪些稅收問題？

17. 土地轉讓可否免征契稅？

18. 利用注銷、破產企業債權人和非債權人的不同待遇承受土地的納稅籌劃？

19. 繳納大配套費還要補繳契稅嗎？減免土地出讓金、配套費可否減免契稅？

20. 劃撥用地要轉讓契稅誰承擔？沒有其他稅收問題了嗎？

21. 改變土地用途是否補征契稅？還是一定要走招拍掛程序？

22. 競拍取得土地注意過土地出讓合同簽訂日期嗎？開發過程中土地使用稅怎么計算？

23. 競拍取得土地繳納耕地占用稅嗎？

24. 紅線外支出真的土地增值稅不能扣除嗎？如何納稅籌劃？

25. 返還土地費用該如何納稅處理？沖成本還是計入收入？

26. 投資政府土地改造項目如何納稅處理？真能免稅嗎？

27. 回遷房改造有多少種核算模式？如何計算繳納營業稅？

28. 房地產企業項目收購取得土地涉及哪些稅收風險？可否納稅籌劃？

第三階段 項目建設階段的財稅實務與風險防范

29. 怎樣正確劃分開發產品的成本核算對象？成本對象如何專項報告？

30. 怎樣劃分開發成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？

31. 土地增值稅清算項目和清算單位的確定與成本對象設置有多大關系？

32. 開發產品成本核算的一般程序是什么？

33. 共同成本、間接成本怎樣進行分配？

34. 商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？

35. 簽訂施工合同甲供材如何處理？營改增后怎么辦？

36. 如何監控項目利潤滿足績效考核？

37. 如何從合同管理的角度上設置核算體系滿足內部數據采集的需要？

38. 開發產品完工的標志是什么？開發產品完工后我們該做什么？

39. 房地產開發項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業所得稅的納稅申報有何關系？ 

40. 房產開發企業在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預提？預提之后還應注意什么問題？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的財稅實務與風險防范

41. 開發產品完工后如何調整應納稅所得額？

42. 房地產預售收入所得稅預繳納稅申報應注意哪些事項？

43. 房地產預售收入所得稅年度納稅申報應注意哪些事項？

44. 財務部如何配合銷售部門做好價格測算？

45. 什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

46. 普通標準住宅土地增值稅清算與價格之間存在哪種平衡關系？

47. “買一贈一”怎樣納稅？營改增之后怎么辦？

48. 房地產企業在開盤前向業主收取的意向金能否考慮暫不征收營業稅，待開盤確認后再繳納相關稅金？

49. 售后回租簽訂合同的三種模式稅收比較

50. 房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

第三部分 現場交流