“精細化是房地產企業未來十年的必經之路。”把品牌、資金、人才整合到一塊的“管理模式”，這才是他們其出奇制勝的“法寶”!本課程提供了很好的思路。
培 訓 大 綱
導論:如何應對房地產市場宏觀調控形勢下的“市場拐點”?
議題主要內容
議題一：如何認識中國房地產市場的發展趨勢？一、影響房地產市場發展的五大趨勢 :
1、房地產在國民經濟中的比重
中美房地產對國民經濟增長貢獻率比較
2、城市化進程中的發展速度；
中歐城市化發展進程各階段特點比較中國首都圈、長三角、珠三角城市化比較
3、人均GDP的增長比例；
中日人均GDP比較分析
4、人口紅利和年齡結構分析；
5．其他因素的相互影響分析。
議題二：中國房地產市場出現了哪些拐點?二、中國房地產市場出現的五個“拐點”
1：從區域發展來看，以核心城市為依托的六大板塊是當前的主要市場，且呈現出明顯的由東向西、由南向北梯級發展態勢
2．從產品結構看，住宅開發在房地產開發投資中的比重超過65%，住宅銷售面積占總銷售面積的89%，是房地產市場重要的組成部分3．從產業發展周期看，正在從開發/產品型向投資/資本運作型轉變
4．從發展趨勢看: 2005年后行業整合加劇,房地產企業正以每年40%的速度銳減……
5．從宏觀調控政策看:中國的市場經濟是政府主導型市場經濟,因此,房地產市場面臨的主要風險將是政策風險。
議題三：怎樣解讀國家的宏觀調控政策?三、政府限制商品房市場的政策措施:
1限制土地開發期，二年未開無償收回
不交清全款，不能獲得士地證
2.上調存貸款利率和存款準備金率;
提高開發商貸款門檻和還貸壓力;
3征收閑置土地所得稅、房產交易稅四、政府刺繳保障房市場的政策措施:
1 出臺刺激保障房土地優惠政策
明確高品房、保障房用地比例和面積
2 出臺刺激保障房的信貸優惠政策
降低保障房貸款利率和還款條件
3出臺刺激保障房的稅收優惠政策
免征廉租房租金營業稅、房產稅
議題四：如何 識別保障房市場的利弊?五．房地產企業未來面臨的兩大選擇
中小企業參與70%保障房市揚
大企業角逐30%商品房市場
2．保障房市場的4個不確定因素
目標比例如何制定? 錢由那里來?事由誰來干?利益分配如何調整?
3參與保障房市場的5個利弊分析
4保障房市場是“陷阱”還是“餡餅”
保障房的利潤有多大3%-20%?
5 如向劃分房地產市場的“三個世界”?
議題五：怎樣在挑戰中提高競爭力?六、大企業面臨的挑戰和需提高競爭力
1大企業在商品房市場上面臨4大挑戰
融資渠道 業務結構 區域拓展 管控模式
2大企業應著力提高的4大核心競爭力!
融資能力 資金周轉率 生產率 規模增長七、中小企業面臨的挑戰和需提高競爭力
1．中小企業在保障房市場上的4大挑戰
生產方式 供求關系 商業模式 管理模式
2．中小企業應打造的4大核心競爭力
專業人才 標準復制 客戶細分 資源整合
結論不管是大房地產企業,還是中、小房地產企業,在出現房地產“市場拐點”之后,都需要及時采取措施，應對由此引發的“管理拐點”!
一維:管心____文化管理:
讓企業文化像宗教一樣凝聚人心
議題主要內容
議題一：為什么要建立企業文化？1．企業轉型期存在的共性問題:
很多企業把主要精力用在經營管理上，
卻往往忽略了解決辦企業的根本問題：
2、對企業文化認識的“四大誤區”
3、為什么說企業文化是管理高境界?
案例：新木桶理論；4：企業文化在企業發展不同階段的作用
5：怎樣制造企業的“精神原子彈”?
6：卓越企業都有卓爾不凡的企業使命
案例：七大地產標桿企業的使命；
(萬科，金地，萬通，華僑城，華潤置地，新鴻基地產，長江實業)
議題二：什么是企業文化？1為什么說文化是企業與員工的心靈契約
2：“心靈契約”與“經濟契約”的區別；
3：“心靈契約”的三大效應：
4．“心靈契約”的三個核心問題6：選擇一個企業就是選擇一種文化；
案例:萬科金地文化塑造的員工性格
7．建立“心靈契約”的“四部曲”:
游戲：大雁南飛；
議題三：如何提煉企業理念？1 收集、積累文化素材的三大渠道——
2：提煉理念的原料、工具、方法、過程
3：構建文化理念大廈的五大要素；
使命、愿景、企業精神、組織理念、員工操守案例:萬科:每年一次的頭腦風暴活動
金地:全員參與創作《金地之道》
6：卓越理念的八大標準:
人性、個性、針對性、實踐性、開放性、
哲理性、審美性、認同性
議題四：如何將企業理念內化于心？1：理念內化于心的四大要點；
2：企業領導人角色新定位——制定愿景；
3：美好愿景的六大特征；
案例：四大地產標桿企業的愿景展示；
(萬科，金地，奧園，萬通)
游戲：畫出您心中的愿景；4：企業的精，氣，神——企業精神；
案例：四大地產標桿企業的企業精神；
(萬科，萬通，奧園，金地)
5：如何塑造企業員工的行為模式？
案例:金地如何把理念內化于心？
案例：萬科先“萬科化”、再專業化
議題五：如何將理念固什于制？1：管理至高境界：文化“聯姻”制度；
2：三大因素決定固化于制；
3：如何將理念融入到管理制度中？
案例：某公司理念“化虛為實”的過程
4：金地獎項設置凸現價值理念5：如何將理念融入到傳統節日中:
案例：萬通感恩, 日、反省日；
6：如何將理念融入創新中?
案例：萬科如何用主題年強化企業精神
7．文化主題年的本質；
議題六：如何將理念外化于行？1：怎樣邁過“說”與“做”這道坎；
2：文化傳播的原則:從上到下
3：企業文化如何外化于行？
A：企業首腦做牧師；
案例：萬科領導人的文化傳播角色扮演；
B：管理人員人人做“文化大使”C：處處營造“企業文化場”
D: 舉辦文化活動的類型
案例：企業文化環境的營造方法
企業文化活動開展的方法；
E：文化的“磁場效應”
4：企業文化開展的四大注意事項；
結束語企業文化的“管理真言”:
企業文化不直接解決賺錢的問題,但解決企業能不能持續賺錢的問題。
二維:管贏____戰略管理:
讓企業發展像有“航海圖”一樣永不迷航
議題主要內容
議題一：中國房地產企業戰略管理目前存在及今后要解決的主要問題1房企在戰略管理上存在的核心問題
2怎樣理解企業戰略與使命愿景關系
3如何掌握制定戰略的“四定原則”
4房企實行戰略擴張的5個基本條件5從“地產暴利”過渡到“房產管理”
6“房產管理”時代的外部環境
7“房產管理”時代的內部環境
8房地產新、舊開發模式的巨大區別
議題二：中國城市化進程與房地產發展的機會與挑戰？1世界主要地區城市化進程一般規律
2諾瑟姆城市化過程S型曲線定律
3中國城市化發展進程特殊性分析
4我國城市化可能方式與政策選擇 5城市化發展對房地產業的必然影響
6人均GPD與房地產發展的對應關系
7三大城市化領先地區的城鎮化比較
8中國房地產發展周期的特點分析
議題三：中國目前房地產企業的八種發展戰略1“品牌擴張模式——萬科”
2“復合地產模式——碧桂園”
3“戰略聯盟模式——萬通”
4“旅游地產模式——華僑城”5“訂單開發模式——萬達”
6“品牌連鎖模式——奧園”
7“本土擴張模式——建業”
8“快速擴張模式——順馳”
議題四：我在哪——
企業如何經過風外部環境分析確定自已的戰略定位1怎樣掌握外部市場環境分析工具
2怎樣使用內部優、劣勢分析工具
3如何確定企業的戰略定位?
市場定位
客戶定位
產品定位
區域定位案例:
4領跑者萬科的戰略定位(市場、客戶、產品,區域定位)及要具備的六大條件
5跟隨者金地的戰略定位(市場、客戶、產品,區域定位)及要具備的六大條件
6挑戰者順馳的戰略定位(市場、客戶、產品,區域定位)及要具備的四大條件
議題五： 我去哪——企業怎樣制定戰略目標和規劃1如何制定企業戰略目標及規劃
2怎樣制定企業的核心業務規劃
3怎樣制定企業的增長業務規劃
4怎樣制定企業的種子業務規劃5案例:GE“三環戰略”
6案例:萬科2005-2015年戰略規劃
7案例:金地2005-2010年戰略規劃
8培養企業核心競爭力的四個關鍵
議題六：我怎去——企業應采用什么策略實現戰略目標1三種內延式競爭策略
收益結構調整策略
產品線分層策略
區域性發展策略2三種外涎式競爭策略
緊密型合作策略
半緊密型合作策略
松散型合作策略
三維:管權__組織管控:
讓企業擴張像“麥當勞”一樣快速復制!
主要議題主要內容
議題一：
為什么要建立集團管控模式?1、 管控模式面臨的具大挑戰:
過嚴效率低下、過寬諸候割據
2、 管控模式要解決的核心問題既擴大規模,又保證效益同步增長
走出“一放就亂,一抓就死””怪圈
建立“既放權.又放心”的管控模式
議題二：為什么說房地產企業面臨生死存亡的一道門坎1、 房企業已進入“大勝小汰”階段
2、 王石凌克馮侖論房地產發展趨勢
3、 2004年來大企業多項目開發情況
4、 許多房企管理上面臨的普遍問題5、一些民營企業典型的人治特點
6、房地產企業管理發展的五個階段
7、“十個保姆與三個保姆”的關系
8、房地產企業規范化管理的兩種選擇
議題三：房地產企業集團“三種管控模式”剖析1、集團管控模式的基本概念
2、房地產企業集團化管控的三種模式
（1）財務管控型的優、缺點
（2）專業管控型的優、缺點 （3）戰略管控型的優、缺點
3、三種管控模式的授權關系
3、選擇管控模式的“四項基本原則”
案例：萬科、順馳管控模式比較
議題五:房地產集團管控模式的三種組織結構研究1、管控模式決定組織結構
2．影響組織結構設計的“八大因素”
3、房地產組織結構設計的主要特點
4、集團化組織結構的三種形式A職能型組織結構(項目公司)優缺點
B矩陣型組織結構(母子公司)優缺點
C混合型組織結構(集團公司)優缺點
案例：X集團管控模式決定組織結構
議題六：
房地產集團功能定位1、 集團管控的職能定位
“火車頭”與“航空母艇”定位的區別
2、集團管控模式的分層定位
案例：萬科、金地集團公司定位3、集團管控的兩個層面:
4、房地產集團八大職能部門設計
5、萬科多部門與金地大部門的優缺點
案例：萬科從集權到分權的轉變
議題七:
集團總部對城市公司的管控模式1、集團對城市公司行使管控三大權限
（1）人權監控模式
（2）財權監控模式
（3）事權監控模式
3、集團對城市公司業務管控六個環節
(1)研發、拓展環節(萬科、金地)(2)產品設計環節(萬科、金地)
(3)工程管理環節(萬科、金地)
(4)銷售控制環節(萬科、金地)
(5)成本控程環節(萬科、金地)
(6)風險控制環節(萬科、金地)
案例:X集團母子公司權責分工手冊
議題七：
城市公司對項目公司的管控模式1、城市公司對項目公司的三種管模式
（1）大項目制(跨省項目)
（2）小項目制(本市項目)
（3）中項目制(本省項目)2、城市公司對項目公司管控事項
3、職能部門對項目部的考核內容
4、項目部對職能部門的考核內容
案例:X城市公司與項目部權責手冊
